Kríza 2020: Kedy klesnú ceny bytov?

Ceny bytov rástli počas pandémie ešte rýchlejšie ako predtým. Výhľad do blízkej budúcnosti nenaznačuje žiadnu zmenu

Aj keď prieskum NBS hovorí o tom, že deviatim percentám rodín, ktoré požiadali o odklad splátok úveru, hrozia vážne finančné problémy, na trhu bývania dnes žiadne finančné problémy nevidno. Štatistika nových úverov už od mája rastie, pričom ani čísla zo začiatku neukázali nepriniesli zásadný prepad záujmu o úvery. Počet voľných bytov na trhu sa od začiatku tohto roka neustále znižuje. To všetko sa odráža na cenách bytov, ktoré silno rastú. V dohľadnom čase žiadny z trhových signálov neindikuje, že by sa na stále drahšom bývaní malo niečo meniť. 

Ceny bytov rástli v 2. štvrťroku rekordne rýchlo

V roku 2019 rástli ceny bývania na Slovensku pomerne výrazne a po vypuknutí pandémie a drastického obmedzenia ekonomiky sa zdalo, že sa po rokoch dočkáme spomalenia či zastavenia rastu. Nestalo sa.  V prvom štvrťroku 2020 boli ceny medziročne vyššie o 8,6 %. Druhý štvrťrok aj napriek pandemickým opatreniam priniesol ešte vyšší rast – medziročne cenovky bývania stúpli o 9,7 %. Stúpali ceny existujúcich nehnuteľností (o 11 % medziročne) a aj ceny nových (o 7,7 % medziročne).Tieto čísla pritom zahŕňajú domy aj byty. A to znamená, že cenovky bytov rástli ešte o niečo rýchlejšie. V porovnaní s priemerom Európy je slovenský rast cien jasne výrazne rýchlejší (Slovensko malo za 1. polrok 2020 tretí najrýchlejší rast cien bývania v EÚ). Na porovnanie: v roku 2019 rástli ceny v EÚ medziročne priemerne o 4,7 % a v eurozóne o 4,2 %. 

Slováci pritom v porovnaní so svojimi susedmi bývajú najdrahšie. Ročné náklady na bývanie na Slovensku na obyvateľa predstavujú 2 680 eur, čo rodinám berie až 24 % z rozpočtu. Vo výdavkoch je zahrnuté nájomné, údržba a oprava obydlí, energie, dodávka vody či odvoz odpadu. V tejto štatistike je však Slovensko výrazne nad výdavkami susedov dlhodobo, preto ani pri vysokých cenách bytov nie je dôvod na zmenu rastového trendu. Každopádne, Národná banka Slovenska odhaduje, že výsledok z druhého kvartálu sa už po zvyšok roka nezopakuje a tempo zdražovania sa mierne zmierni. Neklesne však pravdepodobne pod úroveň 8 %. 

Vysoké ceny bytov drží kombinácia niekoľkých faktorov

Keďže koronakríza v marci a apríli na Slovensku takmer „zastavila život“, očakávalo sa, že nízky dopyt zatlačí na ceny bytov. Nestalo sa tak. Záujem o byty sa už v máji dostal na úroveň normálu spred koronakrízy. „Ukázalo sa, že ľudia, ktorí potrebovali nové bývanie alebo zvažovali investičný byt, nemuseli rozpúšťať finančné rezervy a mali tak dostatok financií na dofinancovanie hypoték. Ak nepríde zásadný nárast nezamestnanosti napríklad v dôsledku 2. vlny, nevidím dôvod na výrazné spomalenie rastu cien,“ hovorí Marián Búlik.

V týchto podmienkach je pokles cien nepravdepodobný. Ceny vysoko drží viacero dôvodov súčasne.  Hlavnou príčinou je dlhodobo nedostatočná ponuka v porovnaní s dopytom. Tá sa v posledných rokoch prehĺbila a na trhu reálne chýbali desiatky tisíc bytov. To znamená, že dopyt prevyšuje ponuku rádovo. Ďalším dôvodom je lepšia finančná situácia developerov – za posledné roky dokázali predať tisíce bytov v úspešných projektoch a väčšina má silné úverové linky aj rezervy, aby mohla stavať ďalej a počkala si na kupujúceho aj pri vysokých cenách. Ďalšími dôvodmi sú rýchlo rastúce ceny stavebných materiálov – časť producentov síce na jar odložila tohtoročné zdraženie, avšak výstavba sa už výrazne rozbehla a aj materiály cenovo opäť rastú. Posledným dôvodom je lepšia situácia kupujúcich – v porovnaní  s obdobím pred 10 rokmi sú úspory obyvateľstva jednoznačne vyššie.

Na začiatku pandémie banky sprísnili podmienky, dnes sú už opäť v normále

V marci a apríli banky sťažili prístup k úverom na bývanie ľuďom z rizikových sektorov, pracujúcich v zahraničí, ako aj podnikateľom. Navyše viacero bánk zdvihlo úrokové sadzby. Napriek tomu boli čísla hypoték vysoké. „Banky sa snažili chrániť pred rizikovými klientmi a vyhnúť sa nesplácaniu úverov. Preto v marci a apríli dvihli sadzby, čo vyradilo z okruhu žiadateľov ľudí s nižším príjmom alebo viacčlenné rodiny. Následné masové odloženie splátok však tento problém dočasne odsunulo a od júla banky podmienky uvoľnili. Situácia v dostupnosti úveru je dnes už podobná ako pred krízou. Banky pri existujúcich klientoch dokážu poskytovať úvery s podmienkami na úrovni jesene 2019,“ analyzuje Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko.

Niekoľko možností na dofinancovanie hypotéky

Ak ľuďom na základe vlastného príjmu nevychádza dostatočne vysoká hypotéka, majú niekoľko možností:

1.    Založenie rodičovskej alebo inej nehnuteľnosti – vyššou hodnotou založených nehnuteľností sa zvýši aj možná výška úveru. Po splatení časti úveru je možné druhú nehnuteľnosť vyňať z bankovej zábezpeky. 

2.    Spoludlžník – Vďaka spoludlžníkovi môže banka zvýšiť požičanú sumu, čo môže vyriešiť problém s dofinancovaním.

3.    Stavebný úver alebo medziúver  – tieto dve formy úveru sú dnes vhodnou formou dofinancovania. Do pomerne vysokej sumy (v závislosti od sporiteľne až 50 000 eur) sa nevyžaduje založenie nehnuteľnosti. Ideálne je, ak máte už existujúcu, staršiu zmluvu stavebného sporenia, na ktorej zvýšite cieľovú sumu a vložíte taký jednorazový vklad, ktorý umožní sporiteľni poskytnúť vám stavebný úver.
Naopak, dofinancovanie spotrebným úverom nie je za aktuálnych podmienok ideálne. „Spotrebný úver výrazne zvyšuje splátku, keďže má maximálnu splatnosť len 8 rokov a úrokové sadzby začínajú okolo 3 %, avšak priemerná dohodnutá sadzba pri spotrebnom úvere stúpla v júli až na 8,48 percenta. Problémom je, že banky sú povinné kontrolovať vysokú rezervu, ktorá klientovi musí z príjmu zostať po zaplatení všetkých svojich splátok. A so spotrebným úverom a jeho vysokou splátkou drvivá väčšina cez toto kritérium neprejde. Nehovoriac o tom, že takto nakombinovaný úver by bol predražený,“ hovorí M. Búlik.