Úroky hypoték aj stavebných medziúverov ďalej rastú. Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich?

Dostupnosť bývania sa v posledných dvoch rokoch výrazne zhoršila kvôli dvojkombinácii drahších úverov aj bývania. Aj keď ceny na celom Slovensku v posledných mesiacoch o niečo klesli (a tým pádom sa situácia trochu zlepšila), v blízkej budúcnosti to vyzerá skôr na ďalšie zhoršovanie dostupnosti bývania. A to kvôli zdražovaniu úverov, ktoré ešte stále neskončilo, a pravdepodobne končiacej vlne zlacňovania bývania.

V tomto blogu sa pozrieme na to, čo aktuálna situácia znamená pre kupujúceho a čo pre predávajúceho, a zároveň v ňom nájdete rady, čo robiť.

Úroky úverov môžu ešte rásť

Úrokové sadzby nových úverov narástli za niečo viac ako 1,5 roka od januára 2022 podnes z úrovne pod jedným percentom na vyše 4,3 percenta. V závislosti od výšky úveru to znamená zvýšenie splátky o desiatky až niekoľko stoviek eur. Tento nárast vo väčšine slovenských krajov nekompenzoval ani pokles cien nehnuteľností. Tie síce začali klesať už minulé leto, avšak medziročné poklesy v ponukových aj realizačných cenách sme prvýkrát zaregistrovali až v 2. štvrťroku 2023. To znamená, že bývanie je v priemere aktuálne menej dostupné ako pred rokom, nehovoriac o období nízkych úrokov predtým.

Zlou správou pritom je, že dostupnosť bývania sa v ďalších mesiacoch pravdepodobne ešte zhorší, keďže úrokové sadzby úverov ešte môžu mierne porásť. Najnovšie pred pár týždňami zvýšila sadzby medziúverov Prvá stavebná sporiteľňa (PSS). Medziúvery so zabezpečením zdraželi o 0,2 percentuálneho bodu (p.b.) a bez zabezpečenia o 0,3 p.b. PSS tak medziúvery bez zabezpečenia, čiže bez založenia nehnuteľnosti do výšky 50-tisíc eur, poskytuje za 4,69 až 8,99 %. Rovnaký úver so zabezpečením má úročenie v rozmedzí od 3,19 do 7,09 %. Koncom augusta tiež úroky pri hypotékach zvyšovala napríklad ČSOB (o 0,1 p.b.).

Kupujúci so schválenou hypotékou môžu vyjednávať. Alebo počkajú a vďaka sporeniu získajú lacný stavebný úver 

Ako vyzerá perspektíva vývoja úrokov pri úveroch na bývanie? Minulý týždeň Európska centrálna banka opäť zvýšila základné úrokové sadzby a je pravdepodobné, že tento krok sa v ďalších mesiacoch prejaví na vyšších úrokoch úverov na bývanie. Nepôjde síce o dramatickú zmenu, ale tento moment opäť oddialil predpokladaný začiatok poklesu sadzieb. Ešte pred pár mesiacmi sa čakalo, že by v priebehu budúceho roka mohli začať sadzby klesať. Najnovší vývoj ukazuje, že pokles sadzieb v roku 2024 skôr netreba čakať a aj v ďalších rokoch bude pokles úrokov veľmi pozvoľný.

A ani ceny bývania „nehrajú v prospech“ kupujúcich. V marci, máji a júni medzimesačne mierne stúpol objem poskytnutých úverov na bývanie, čo naznačuje, že ľudia si postupne začínajú zvykať na vyššie sadzby a požičiavajú si na nové bývanie. Oživujúci sa dopyt môže ešte viac spomaliť tempo poklesu cien bývania alebo pokles celkom zastaviť. A ak bude záujem o úvery na bývanie ďalej rásť, dopyt zosilnie a logicky skôr či neskôr prinesie opäť rast cien.

Čo teda robiť, ak rozmýšľate nad kúpou bývania a rozhodujete sa, či do toho ísť teraz, alebo radšej počkať? Ak viete kúpu nového bývania ešte na pár rokov odložiť, môžete siahnuť po najlacnejšom riešení – stavebnom úvere. Jeho úrok predstavuje v závislosti od programu a pravidelnosti sporenia 1,8 alebo 1,9 %. Navyše je garantovaný počas celého obdobia splácania. Avšak aby ste ho získali už za 3 roky, potrebujete vložiť do sporenia na začiatku polovicu cieľovej sumy. Ak si založíte nové sporenie bez úvodného vkladu a budete sporiť mesačne, získate úver za rovnako výhodných podmienok ale neskôr. Prípadne môžete využiť už existujúcu sporiacu zmluvu niekoho z rodiny.

Kto nemá veľa času, môže si založiť sporenie a začať s drahším medziúverom a zároveň sporením. Pri nasporení dostatočnej sumy sa medziúver zmení na stavebný úver s nízkym úrokom. Toto riešenie je o niečo drahšie, avšak na konci prinesie opäť lacný úver.

Treťou možnosťou je zobrať si dnes hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a získať tak 6 až 12 mesiacov (v závislosti od banky) na hľadanie vhodného bývania na kúpu. Dlhý čas vám poskytne príležitosť vyjednávať s predávajúcimi o cene bez tlaku, keďže úroková sadzba vášho úveru po schválení bankou už je garantovaná.

Predávajúci dnes ťahajú za kratší koniec. Ak však vydržia dosť dlho, môžu predať svoju nehnuteľnosť za vyššiu cenu

Kto predáva byt či dom, je na tom presne opačne. Ak ste si určili cenu, ktorú posledné mesiace nebol nikto ochotný zaplatiť, v blízkej budúcnosti sa to môže zmeniť. Zaručené to však nie je. Aj napriek možnému miernemu rastu úrokových sadzieb do konca roka a pravdepodobnej stagnácii budúci rok by počet záujemcov o úver na bývanie mohol rásť. Na Slovensku jednoducho nie je dosť nájomných bytov a domov, a preto jedinou cestou je kúpa na úver. Kedy však dopyt stúpne natoľko, že kupujúci akceptujú aj vyššie ceny, je dnes vo hviezdach. Samotné porovnanie ponukových a realizačných cien za posledný rok ukazuje, že predávajúci ceny výrazne v roku 2022 zvýšili a potom z nich len pomaly zľavovali. Tým pádom v ocenení niektorých nehnuteľností stále existuje istý priestor na znižovanie cien. Navyše mnoho ľudí má pocit, že zlacňovanie ešte zďaleka nebolo dostatočné a vyčkávajú. To všetko hrá v neprospech predávajúceho.

Ak však majiteľa bytu či domu na predaj netlačí čas, má šancu dočkať sa v blízkej či vzdialenejšej budúcnosti záujemcu, ktorý bude ochotný zaplatiť požadovanú cenu. Dlhodobý trend je totiž zrejmý: ceny nehnuteľností (podobne ako všetkých tovarov) postupne rastú. Niekedy len o mieru inflácie a inokedy výrazne nad jej úrovňou. Lacných úverov na bývanie sa tak skoro nedočkáme, čiže ochota platiť vyššiu cenu za byt či dom bude prichádzať len pomaly. Kto z majiteľov nehnuteľností však dokáže vydržať, skôr či neskôr sa dočká.