Úrokové sadzby hypoték na jeseň rekordne padli. Priblížili sme sa skutočne k nulovej hypotéke?

Tempo poklesu úrokových sadzieb pri hypotékach na Slovensku sa jednoznačne zrýchľuje. Koncom júna znížil úrokovú sadzbu prvý z veľkých hráčov – Slovenská sporiteľňa – pod psychologickú hranicu 1 %. Tento ťah logicky nasledovali Tatra banka, Unicredit aj ČSOB. Samotný pokles z tesnej blízkosti pod jednopercentnú hranicu trval bankám niekoľko mesiacov. Od júla však prišlo už k dvom razantným pohybom smerom k nižším sadzbám, obom v réžii Primabanky. Od úvodu októbra na 0,8 % a od druhej polovice novembra na 0,6 %.

Podľa Mariána Búlika, finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko, tempo zmien dnes jednoznačne diktuje cena peňazí, ktoré si banky požičiavajú za účelom úverovania. „Nulová základná sadzba a mínusová depozitná sadzba Európskej centrálnej banky už dlhšie tlačia na intenzívnejšie úverovanie a umožňujú bankám požičiavať s nižším úrokom. Avšak až emisiou vlastných dlhopisov pristúpila Primabanka k razantnému poklesu úrokov a priamemu útoku na konkurenciu. V tejto situácii je pravdepodobný ďalší pokles úrokov. Dovolím si povedať, že dnes už nemôžeme vylúčiť ani príchod nulových hypoték.“

Najrýchlejší pokles sadzieb v histórii Slovenska

Úrok 0,6 % pri trojročnej fixácii je polovičná sadzba oproti priemernej septembrovej sadzbe nových úverov. To je taký razantný pokles, aký sme na slovenskom hypotekárnom trhu ešte nikdy nevideli. Pokles zároveň zasahuje aj do dlhších fixácií: 0,8 % pri štvor- a päťročnom fixe je dramaticky nižšia sadzba ako doterajšie minimum 1,19 %. 

„Primabanka sa už dlhšie snaží tlačiť na tradičných poskytovateľov hypoték a vydobyť si väčší podiel na trhu. Zatiaľ bez zásadného prelomu. Jej podiel sa v posledných mesiacoch pohyboval medzi 8 - 9 % a nič nenaznačovalo, že by sa to malo zmeniť. Aktuálny krok je však ráznym pohybom, ktorý môže ohroziť najväčších hráčov, čiže Slovenskú sporiteľňu a VÚB,“ hovorí Marián Búlik.

Keďže tempo rastu poskytovaných hypoték tento rok v dôsledku opatrení NBS spomaľuje a banky už nemôžu počítať s vysokou úrokovou maržou, sústreďujú sa na získanie čo najväčšieho trhového podielu. Práve úspora z objemu je spôsob, ako si v segmente úverov udržať doterajšiu ziskovosť. 

Razantné znižovanie sadzieb však môže torpédovať túto snahu a priniesť výrazné zmeny v trhových podieloch. „Pri tak razantnom prepade, aký vidíme dnes, je refinancovanie jednoznačne výhodné pre väčšinu ľudí so staršou hypotékou. To sú tisíce klientov, ktorí sa dajú do pohybu v snahe vyťažiť z existujúcej situácie. Veľkí hráči budú musieť, logicky, zareagovať poklesom sadzieb. Teoreticky tento súboj môže stlačiť sadzby až tesne k nule,“ predikuje M. Búlik.

Nulové hypotéky nie sú nemožné, existujú už aj záporné

Logicky sa otvára otázka, kam až môžu úroky hypoték klesnúť. Napríklad dánska Nordea začala v lete poskytovať hypotéky so záporným úrokom 0,5 percenta. Išlo o variabilnú sadzbu, takže sa môže v čase meniť. Banka výšku záporného úroku zohľadňuje tak, že o túto sumu zníži úver. Dánske banky sa so zápornými základnými sadzbami tamojšej centrálnej banky boria ešte dlhšie ako európske, fungujúce s eurom. 

Nordea je príklad, že nulou sa pád cien hypoték končiť nemusí. „Udržateľnosť tohto riešenia je však veľmi otázna. Podobne, ako záporné sadzby ničia štátnu ekonomiku, ako vidno na príklade Japonska, aj pri bankovom sektore sú dlhodobo zničujúce,“ komentuje M. Búlik.

Na čom budú banky zarábať? Poplatky logicky porastú

S emisiou dlhopisov so zápornou sadzbou by mohli v blízkom čase prísť aj ďalšie banky. V každom prípade, všetky finančné domy môžu z úverových liniek ECB získať financovanie, ktoré umožňuje úrokové sadzby ešte stlačiť. Otázne však je, aká miera poklesu sadzieb je pre slovenské banky ešte únosná. Sektor totiž čelí návrhu na zdvojnásobenie bankovej dane z 0,2 na 0,4 % z vybraných pasív, čo znamená nárast v desiatkach miliónov eur ročne. Pritom odvod stojí už v dnešnej sadzbe banky približne 20 % zisku. 

Návrh na zvýšenie prichádza v čase, keď banky počítali s úplným zrušením tejto nesystémovej dane od roku 2021. „Aj keď banky hrozia žalobou na Ústavný súd, existuje veľká pochybnosť, či dokážu efektívne zabrániť vyššej daňovej povinnosti, o ktorej suverénne rozhodujú samotné štáty.“ 

V tejto situácii musia myslieť na udržanie ziskovosti, čo je v priamom rozpore so znižovaním sadzieb pri hypotékach. Tie totiž dnes tvoria hlavný zdroj ziskovosti, aj keď postupne im stále viac konkurujú  poplatky. Zvyšovanie poplatkov je pre banky núdzové opatrenie, keď im klesajú ostatné zdroje ziskovosti. Tento pohyb sa v blízkom čase pravdepodobne zintenzívni a poplatky porastú ešte výraznejšie.

Dlhodobo nízke úrokové sadzby budú v Európe pravdepodobne realitou ešte dlho. Podľa prepočtov analytikov bruselského ekonomického think tanku Brugel predikcie krátkodobej úrokovej krivky naznačujú, že trh s výraznejším zvyšovaním sadzieb nepočíta ani do roku 2050. To je zásadný obrat proti hlasom ešte z úvodu roka, ktoré očakávali opatrné zvyšovanie sadzieb od tejto jesene. Opätovné spustenie tlačenia nových peňazí v lete však situáciu úplne otočilo.

Patríme k najlacnejším

Slovensko podľa európskej štatistiky stále nie je krajinou s najlacnejšími hypotékami v eurozóne. V medzinárodnom porovnaní figuruje ešte septembrové číslo 1,32 percent, ktorá zohľadňuje drahšie úvery od stavebných sporiteľní. Z pozície štvrtej najlacnejšej krajiny sa však pri aktuálnom tempe poklesu môžeme rýchlo priblížiť Portugalsku a Luxembursku, ktoré vedú rebríček s priemernou sadzbou 1,05, resp. 1,06 %. 

To síce teší klientov, avšak už menej banky aj NBS. Práve centrálna banka chce úvodom decembra zverejniť nové opatrenia, ktorými chcú ďalej tlmiť tempo zadlžovania sa. Aj keď tempo kleslo k letu na 9,9 %, čo je najnižší rast za posledné roky,  objem úverov obyvateľstvu aj tak narástol za posledný rok o 2,9 miliardy eur. Objem 37,5 miliardy eur úverov je zásadnou hrozbou v časoch ekonomického spomalenia a rastúcej nezamestnanosti.