Kúpa bytu: Za akých podmienok sa oplatí?

Kúpa bytu: Kedy a za akých podmienok sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť?

Ako vyzerá situácia s cenami bývania?

V roku 2020 sme zažili výrazný rast cien bývania naprieč celým Slovenskom. Kúpa bytu sa v tom roku predražila až o 16 %. Spôsobilo to nedostatok nehnuteľností v kombinácii s historicky najlacnejším hypotékami. Tie dosahovali priemernú úrokovú sadzbu pod 1 %.

V tomto roku však nastala zmena. „Priemerná úroková sadzba dosiahla v júli 2022 až 2,15 %. Číslo predstavuje priemer úrokovej sadzby nielen pri nových úveroch, ale aj tých, pri ktorých prehodnocovali fixáciu. Nové úvery majú vždy vyššiu úrokovú sadzbu (júl 2022 – 2,54 %) ako tie, pri ktorých využili fixáciu úrokovej sadzby,“ hodnotí situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Hoci výrazné zdražovanie hypoték naznačovalo, že by sa tempo rastu cien nehnuteľností mohlo spomaliť, nestalo sa tak. Ceny všetkých nehnuteľností rastú od 2. štvrťroku 2021 medziročným tempom cez 20 %. V rovnakom kvartáli o rok neskôr narástli o 25 %.

Toto stále vysoké tempo je však spôsobené tým, že nehnuteľnosti nakupovali tí, ktorí si brali hypotéky ešte s nižším úrokom. Od apríla do júna sme už však evidovali pokles poskytnutých hypoték o polovicu. Síce sa to ešte vtedy neprejavilo na medziročnom náraste, no môže sa to ukázať v 3. štvrťroku. Rast cien však uvidíme aj tak, najmä pri novostabách. Kúpa bytu sa tak môže predražiť kvôli výrazne drahším materiálom, cene práce a drahým energiám,” dodáva finančný analytik.

Kedy očakávame pokles úrokovej sadzby?

Úrokové sadzby rastú od začiatku tohto roka a budú rásť aj naďalej. Je to z toho dôvodu, že Európska centrálna banka zvyšuje centrálne sadzby. V tomto roku ich zvýšila už dvakrát, v júli na 0,5 % a v septembri 1,25 %. Hoci ďalší vývoj nie je vopred daný, môžeme v roku 2023 očakávať zvýšenie až na 2 %.

Ak bude vysoká inflácia pretrvávať, nemôžeme vylúčiť ani nárast na 2,5 %. „Znamená to, že bežné úrokové sadzby nových hypoték sa na Slovensku dostanú nad úroveň 4 %. Priemerná sadzba poskytnutých hypoték sa z dnešnej úrovne 2,15 % dokonca roka postupne zvýši na 2,5 % a budúci rok môže narásť až na 3 %. Pri optimistickom predpoklade by sa rast úrokových sadzieb mohol stabilizovať v roku 2024 na úrovni 3 – 4 %.Ak ale nastane horší scenár, úroky môžu narásť až cez 4 %. Kúpa bytu sa tak môže predražiť,“ upresňuje finančný analytik Marán Bulík.

Prečo by ste nemali odkladať kúpu bytu?

Na Slovensku stále platí názor, že vlastniť byt je viac nutnosť ako využitá príležitosť. Súvisí to s tým, že nemáme trh s regulovaným nájomným ako napríklad v blízkej Viedni. Je to z toho dôvodu, že v 90. rokoch štát rozpredal družstevné byty za symbolické ceny. Zanikla tak možnosť „získať“ nehnuteľnosť od mesta či štátu a ostala len kúpa bytu. Preto dnes v podnájme býva len 9 % Slovákov.

Vďaka nízkym odkupným cenám v 90. rokoch, ktoré boli na na úrovni 20-tisíc korún za trojizbový byt (6 630 eur), vlastní dnes vyše 70 % Slovákov nehnuteľnosť nezaťaženú hypotékou. V EÚ je na tom rovnako len 43 % obyvateľov. Čo však v prípade, že ste v 90. rokoch nemali možnosť odkúpiť družstevný byt a teraz rieši svoje bývanie? „Z hľadiska vývoja cien je odpoveď jasná – s kúpou bytu je zbytočné otáľať. Platí to však len vtedy, ak hľadáte byt pre seba,“ odporúča Marián Búlik.

Kto rozmýšľa nad kúpou bytu, nemá dôvod čakať:

Ceny bývania budú zrejme naďalej rásť, t.j. každý mesiac je bývanie drahšie.

Úrokové sadzby hypoték naďalej porastú. Znamená to, že o každý mesiac neskôr vám banka dá o niečo vyšší úrok. Síce banky majú priestor na výnimky a obchodné zľavy, ale využívajú ich len pri najbonitnejších klientoch.

Znížený dopyt spôsobil, že sa s kúpou bytu nemusíte ponáhľať a máte čas na rozhodovanie.

Developeri budú uvoľňovať nové byty do predaja postupne. Kvôli zdražovaniu si totiž musia udržať cenové nárasty. Preto po vypredaní prvých bytov, bude ďalšia skupina drahšia.

Projekty v dobrých lokalitách budú už len drahšie. Kúpa bytu sa v týchto oblastiach predraží, pretože ich je málo.

Od 1. januára 2023 začne platiť obmedzenie maximálnej výšky zadlženia pre ľudí nad 40, ktorí dosplácajú hypotéku vo veku nad 64 rokov. Ak budete čakať, banka vám nemusí dať dostatočnú sumu na kúpu bytu.

Prečo by ste mali radšej kúpu bytu odložiť?

Staršie byty sú cenovo nadhodnotené. Majitelia využívali všeobecný cenový rast, ale okrem prevádzkových nákladov im reálne nenarástli. Pri starších bytoch je priestor na pokles ceny, no nie všade.

Dopyt bude naďalej klesať spolu s rastom úrokových sadzieb. Počet záujemcov o kúpu bytu bude klesať, a tým sa môže otvoriť priestor na cenové vyjednávanie.

Časť majiteľov bytov sa môže dostať do finančných problémov a budú potrebovať rýchlo byt predať, tým musia znížiť cenu.

Narásť môžu počty prípadov nútených dražieb nehnuteľností, pri ktorých majiteľ nesplácal úver. V dražbe by kúpa bývania mala byť lacnejšia, najmä ak ide o drahšiu nehnuteľnosť, pretože si ju nemôže dovoliť toľko záujemcov.

Ak máte schválenú hypotéku, ktorá vám dáva až 6 mesiacov na výber a kúpu nehnuteľnosti, máte zaistené podmienky financovania, môžete si počkať na prípadné zlacnenie niektorých nehnuteľností. Ide napríklad o staršie nehnuteľnosti v menej atraktívnych lokalitách, resp. narýchlo predávané nehnuteľnosti.

Väčšina dnešných nových projektov sa deje na okraji miest, kde môžu vzniknúť problémy s dopravou. Viacero miest sa ale snaží motivovať developerov na výstavbu nehnuteľností v brownfieldoch – v bývalých priemyselných areáloch a na nevyužitých pozemkoch vnútri mesta. Preto by budúca kúpa bytu v takýchto projektoch mohla byť atraktívnejšia ako tie v dnešnej ponuke.

V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty. Podľa konzervatívnych čísel od developerov novostavieb tvoria investičné byty približne 15 %. „Ak pripočítam staršie byty, toto percento je podľa môjho odhadu ešte výrazne vyššie. Slováci si za posledné roky zvykli, že ceny bytov len stúpajú, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. Je to však chyba, pretože dnešné výnosy z nájmov mnohým klesli pod 4 % . S rastúcimi cenami bývania a energií sa výnos zhoršuje. Je chybou mať väčšinu svojich úspor investovaných do bývania, ako je to v prípade 80 % Slovákov,“ hodnotí Marián Búlik.

Oplatí sa stále kupovať nehnuteľnosť ako investíciu?

Svoje peniaze by ste mali prioritne pravidelne investovať do podielových a ETF fondov. Takýto spôsob investovania historicky dokázal najčastejšie infláciu prekonať a zároveň najviac zhodnotiť investované peniaze. Finančný analytik dodáva „priemerný výnos na finančných trhoch dosahuje za posledných 300 rokov takmer 9 %. Ak máte nastavené pravidelné investovanie, môžete do protfólia zaradiť aj kúpu bytu“.

Mať teda v investičnom portfóliu okrem pravidelného investovania do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V takomto prípade je investičný byt investícia, ktorá podporuje rôznorodosť majetku. Zhodnotenie vlastných prostriedkov vložených do nehnuteľností však obmedzuje výrazne drahšia hypotéka ako v minuosti. Takisto aj očakávaný menší rast cien bytov a domov. „Ceny v niektorých mestách už narazili na strop a ten sa kvôli vysokej inflácii a nízkemu rastu platov bude posúvať len mierne,“ upresňuje Marián Bulík.

Kúpu bytu zvažujte v dobrej lokalite a v slušnom stave s dostatočnou životnosťou. Iba tak budú naplnené predpoklady pre rast jeho ceny, resp. udržanie ceny v horšom vývoji. Ideálne je, ak viete byt prenajať. Vykryjete tým náklady či získate menší profit. Neodporúčame vám, naopak, kupovať investičný dom na vidieku či prímestských lokalitách.

Sú totiž nadhodnotené a ich cena nepredstavuje reálnu hodnotu. Ceny sú ešte stále „nafúknuté“ z obdobia lockdownov a pandémie, keď v snahe získať väčší životný priestor, ľudia pred kúpou bytu uprednostňovali bývanie na vidieku. Predpokladáme, že pri prvom poklese obyvateľstva utrpia najväčší cenový prepad.