Investovanie do rekreačných nehnuteľností má viacero rizík. Najväčšími sú premrštené ceny a strata pri predaji po opadnutí dopytu

Odborník varuje: Investovanie do rekreačných nehnuteľností má viacero rizík. Najväčšími sú premrštené ceny a strata pri predaji po opadnutí dopytu

Dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach v roku 2020 jednoznačne stúpol. Išlo o logický dôsledok pandemickej situácie, kedy ľudia potrebovali uniknúť z bytových domov v mestách do voľného priestoru a cestovanie do zahraničia bolo komplikované až nemožné. Túto situáciu využili majitelia rodinných domov, chát aj chalúp na zvýšenie cien. Časť ľudí siahla s pomocou úspor a úveru po kúpe rekreačnej nehnuteľnosti ako investícii. Tento krok je však pomerne rizikový z viacerých dôvodov, najmä však preto, že dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach je dnes neprirodzene vysoký a s uvoľňovaním opatrení bude spolu s cenami klesať.

Kupovať dnes rekreačnú nehnuteľnosť ako investíciu je jednoznačne rizikové

V roku 2020 reagovali realitné kancelárie na klesajúci počet obchodov pri predajoch bytov (napríklad len v Bratislave sa ponuka bytov v novostavbách v porovnaní s rokmi 2016/2017 prepadla na tretinu) výrazným promovaním segmentu rekreačných nehnuteľností. Pomohla im pritom prirodzená snaha ľudí uniknúť zo stiesnených pomerov v mestách na vidiek v dôsledku série obmedzení. „Hype“ okolo rekreačných nehnuteľností pritom povzbudil majiteľov, ktorí skúsili nadsadiť ceny vo všetkých regiónoch Slovenska. Výsledkom je nielen medziročný cenový nárast, ktorý realitné kancelárie vyčísľujú na 15-20 percent, ale aj ponuky, ktoré sú cenovo premrštené o 50 až 100 % oproti svojej reálnej hodnote. Časť kupujúcich vidí v raste cien chát a chalúp analógiu s cenami bytov a kupuje rekreačné bývanie ako investíciu. Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, však hovorí, že túto investíciu si treba poriadne zvážiť. „Pre toho, kto pravidelne investuje do podielových alebo ETF fondov a týmto spôsobom postupne zväčšuje svoj majetok, je jedna nehnuteľnosť na prenájom akceptovateľnou súčasť portfólia. Je však zásadný rozdiel, či si kúpite ako investíciu byt na prenájom alebo chatu či chalupu. Kto rekreačnú nehnuteľnosť ešte nevlastnil, riskuje, že ho starostlivosť o dom na vidieku rýchlo omrzí a na následnom predaji namiesto zisku zaznamená stratu. Je totiž pravepodobné, že s klesajúcimi pandemickými obmedzeniami klesne aj záujem o kúpu bývania na vidieku. Nehovoriac o vysokej provízii v rozsahu 3 až 5-tisíc eur, ktorú zaplatí realitnej kancelárii.“

Do ponuky sa vrátili nepredajné kusy či dovolenkové apartmány, ktoré desaťročie „stáli“

Najvyšší skok v dopyte zaznamenalo širšie okolie veľkých miest do hodiny jazdy autom, ktoré sa donedávna zdali ľuďom z mestských bytov príliš ďaleko na trvalé presťahovanie a zároveň málo atraktívne pre voľnočasové aktivity. Záujem však stúpol aj v dlhodobo atraktívnych lokalitách (Tatry – Nízke aj Vysoké, Liptov), ale aj na lazoch a kopanicach v oblasti Myjavy, Považského Inovca či v okolí Banskej  Štiavnice.

Ešte výraznejší pohyb je vidno na strane ponuky. Popri chatách na východnom Slovensku, ktorých predaj skôr motivovala finančná núdza miestnych obyvateľov, výrazne vyskočila ponuka chalúp na južnom a strednom Slovensku. Majitelia sa v nich pokúšajú výhodne predať svoje rekreačné nehnuteľnosti, ktoré užívali na vlastnú dovolenku. Do ponuky sa opäť vrátili dovolenkové apartmány a chatky v radovej zástavbe, ktoré developeri nevedeli dlhšie predať alebo ich len nedávno dokončili po desaťročnej pauze po poslednej finančnej kríze, kedy sa tieto nehnuteľnosti stali nepredajnými.

„Varovaním pre investorov je fakt, že sa predávajú aj chaty, o ktoré pred dvoma-troma rokmi nebol žiadny záujem. V tomto smere vidím silnú analógiu s bytmi. V atmosfére nedostatočnej ponuky sú ľudia vďaka lacnej hypotéke ochotní kúpiť prakticky všetko, čo má obrazne povedané štyri steny bez ohľadu na reálnu kvalitu a hodnotu. Pri rekreačných nehnuteľnostiach je však riziko väčšie ako pri bytoch, keďže speňažiteľnosť chaty či chalupy bude do budúcnosti výrazne horšia ako pri byte vo väčšom meste. Nehovoriac o premrštenej cene,“ varuje Marián Búlik.

Reakciou na zvýšený dopyt sú aj enormne vysoké ceny

Cenové nožnice sa pri rekreačnom bývaní značne roztvorili. V závislosti od štandardu a očakávaní sa dajú kúpiť klasické staršie domy s neobytnou povalou či malé chaty už od 20-tisíc eur. Za zrekonštruované bývanie si majitelia pýtajú o polovicu či 100 % vyššiu sumu. V blízkosti väčších miest sa v týchto cenách opäť ponúkajú len staršie a menšie domy v pôvodnom stave.

Zaujímavým fenoménom sú evidentne premrštené ponukové ceny. Keďže sa všeobecne hovorí o raste dopytu po rekreačnom bývaní, tak predávajúci sa logicky snažia zo situácie získať maximum. Rekreačné bývanie totiž dnes nepredáva nikto, kto ho má v obľube a často tam chodí. Predávajú sa staršie nehnuteľnosti po rodičoch alebo potom objekty, pri ktorých chcú predávajúci zarobiť na zvýšenom dopyte, kým ešte trvá. „Príkladom premrštených cien je napríklad inzerát na nezrekonštruovanú drevenicu vo Vyšnej Boci v Nízkych Tatrách s cenovkou 120-tisíc eur alebo malú zrubovú montovanú chatku za 105-tisíc eur v Jarabej tiež v Nízkych Tatrách. Tieto lokality sú atraktívne, a preto majitelia, ktorých predaj netlačí, skúšajú cenu premrštenú odhadom o 50-100 percent,“ hodnotí situáciu M. Búlik.  

Dopyt po chatách a chalupách bude klesať, ceny môže stlačiť ponuka nechcených stavieb

Kto zvažuje kúpu rekreačnej nehnuteľnosti, mal by vziať do úvahy dva faktory. „Po prvé, treba si realisticky zvážiť, či skutočne budete mať chuť a čas sa chate či chalupe venovať. Každý dom potrebuje neustálu údržbu, zvlášť, ak už má niekoľko desiatok rokov. Nehovoriac o rekonštrukcii, ktorú dnes nemožno bez dohľadu zveriť hocikomu. Zanedbaná údržba okamžite znižuje cenu nehnuteľnosti. Po druhé, je vhodné realisticky odhadnúť čas strávený na vidieku. Ľudia sú typicky na začiatku plní elánu a nevedia sa nového prostredia nabažiť, toto nadšenie však zvykne rýchlo opadnúť. Ak človek napríklad po roku zistí, že ho chalupa nebaví a pôjde ju predávať, môže utrpieť pomerne výraznú stratu. Je totiž reálny predpoklad, že dopyt pôjde zásadne dole a zároveň sa na trhu ocitne množstvo podobných nehnuteľností, o ktoré noví majitelia rýchlo stratili záujem,“ hovorí Marián Búlik.

Zabúdať netreba ani na financovanie, ktoré je pri chatách a chalupách zložitejšie a drahšie ako pri rodinných domoch. Na Slovensku sú banky, ktoré rekreačné nehnuteľnosti financujú identicky ako trvalo obývané domy, avšak väčšia časť bánk má pri chatách zásadne prísnejšie podmienky. V prípade rekreačných chát banky typicky skracujú splatnosť hypoték na 8 až 10 rokov, čo v praxi znamená takmer trojnásobne vyššiu splátku. „Takéto financovanie môže výrazne predražiť cenu kupovaného domu.“ Miera prefinancovania sa pohybuje od 60 do 70 percent, čiže výrazne nižšie ako typické 80 % prefinancovanie rodinných domov.

Keďže hypotéky sú rekordne lacné, kupujúci sa snažia čo najväčšiu časť kúpnej ceny financovať práve cez úver. Z hľadiska hypotéky je najlepším riešením chalupa, ktorá stojí v intraviláne a na liste vlastníctva je zapísaná ako rodinný dom. Vtedy stačí banku presvedčiť, že v dome trvalo bývate a dostanete pri hypotéke identické podmienky ako pri akomkoľvek rodinnom dome. Takáto chalupa však musí vykazovať všetky znaky rodinného domu, čiže okrem umiestnenia v intraviláne a rodinnom dome na liste vlastníctva musí mať aj pripojenia na všetky dostupné siete vrátane kanalizácie. Vtedy banka prefinancuje 80 % ceny nehnuteľnosti pri najvýhodnejšej úrokovej sadzbe, ktorá sa už v priemere pri nových úveroch drží polroka pod hranicou 1 %.