Hypotéku je zbytočné odkladať. Podstatné je zafixovať si nízky úrok na 10 a viac rokov

V čase neistoty, aký zažívame kvôli vysokej inflácii a vojne na Ukrajine aktuálne aj na Slovensku, je prirodzené sa pýtať, či nie je prílišným rizikom zobrať si hypotéku. Mnohí klienti sa už s nami podelili o svoje obavy, či dokážu splácať novú hypotéku, a či teda nie je lepšie odložiť rozhodnutie zobrať si úver na neskôr. Stručná odpoveď na túto obavu by znela: ak potrebujete bývať, je lepšie zobrať si hypotéku teraz ako neskôr. Detailnejšie vysvetlenie nájdete v tomto blogu.

Úroky pri hypotékach budú rásť ďalej

Pri hypotéke je najdôležitejšia stabilná splátka. Tá vám dáva istotu, že banka od vás zrazu z mesiaca na mesiac nebude pýtať za splácanie požičaných peňazí viac. To je presne situácia, ktorá hrozí v čase, keď rastú úrokové sadzby pri úveroch. A dnes zažívame v celej Európskej únii práve takéto časy. Kombináciou rôznych príčin (predovšetkým zdražovania energií kvôli ich hroziacemu nedostatku, ako aj prudkého rastu cien tovarov ako oneskoreného efektu pandemických obmedzení ekonomiky) narástla v Európe inflácia na rekordné úrovne. Konkrétne na Slovensku najvyššie za posledných 17 rokov na desať percent. Priemerná inflácia v eurozóne je o niečo nižšia (7,5 %), ale od zavedenia eura rovnako rekordná. Reakciou na vysokú infláciu je obmedzovanie príliš veľkého množstva peňazí v ekonomike a nárast úrokových sadzieb. A presne to sa deje aj s úrokmi hypoték: od januára stále rastú a budú rásť aj v ďalších mesiacoch. Z priemerného úroku 0,9 % z úvodu roka sa do konca roka zrejme dostaneme k 2 až 2,5 %. A budúci rok bude rast pravdepodobne pokračovať...

Prečo tento dlhý úvod? Je to prvý argument, prečo sa hypotéku odkladať neoplatí, ak potrebujete bývať. Pretože nový úver, ktorý si zoberiete o jeden, tri či šesť mesiacov, bude zaručene drahší ako ten dnešný. Naopak, dnes máte ešte stále možnosť zafixovať si nízku úrokovú sadzbu na 10 a viac rokov dopredu. Avšak situácia sa rýchlo mení. Preto je zbytočné čakať.

Bývanie bude stále drahšie, pokles cien nečakajte

Druhým dôvodom, prečo nečakať, je zdražovanie bývania. Minulý rok sa každým kvartálom rast cien zrýchľoval: od 15, cez 18 až k 22 percentám na konci roka. Aj keď ešte nie sú zverejnené oficiálne čísla NBS, v prvom kvartáli sa bude rast pohybovať okolo 20 percent. A ceny budú rásť aj ďalej. Inak povedané, ak odložíte kúpu bytu alebo domu o rok, môžete zaplatiť približne o pätinu viac. Pri cene 200-tisíc eur to je 40-tisíc eur naviac, ktoré budete musieť splatiť. A to s úrokom o kus vyšším ako dnes. Aj keď sa vám najmä ceny bytov vo veľkých mestách zdajú šialene vysoké, neexistuje žiadny reálny dôvod, prečo by mali klesnúť.

Niektorí klienti sa pýtajú na realitnú bublinu, ktorú nedávno naznačila Národná banka Slovenska. Áno, ceny nehnuteľností sa nafukujú na Slovensku už posledné dva roky a tempo rastu sa zrýchľuje. Je však reálne čakať, že bublina v dohľadnej dobe spľasne? Nie. Rast cien spôsobuje kombinácia vysokého dopytu poháňaného lacnými hypotékami, nedostatku novostavieb a dobrej ekonomickej situácie. Posledné dva parametre stále trvajú a pri prvom môžeme len predpokladať, do akej miery by úroky hypoték začínajúce číslicou 2 alebo 3 zmiernili dopyt. A ak sa aj dopyt zmierni, nebude to žiadny zásadný prepad. Šance na zastavenie rastu cien bývania sú malé. A pokles v dohľadnej dobe nereálny.

Oplatí sa mi sporiť a zobrať si neskôr nižší úver?

Rozhodne neodporúčame nikomu zobrať si hypotéku úplne bez vlastných úspor. Je to veľmi drahé riešenie, ktoré vás veľmi ohrozuje. Kým 80 % ceny bývania vám pokryje hypotéka so stabilnou a nízkou splátkou, zvyšok by ste museli financovať drahým spotrebným úverom s vysokou splátkou alebo stavebným medziúverom (ktorý sa neskôr „preklápa“ na stavebný úver). V každom prípade by splátka úveru na dofinancovanie hypotéky bola vysoká. Je teda dôležité kupovať si bývanie s vlastnými úsporami, ideálne ak vykryjú celých 20 % ceny bývania alebo aspon 10 %, ak sa rozhodnete využiť drahšiu 90 %-nú hypotéku.

Ak vlastné úspory nemáte, máte len dve možnosti: pribrať do úveru ručiteľov napríklad z rodiny, alebo si ešte niekoľko rokov sporiť. Kvôli prvému riešeniu býva v rodinách často mnoho nezhôd a je skutočne na zváženie, či sa do toho pustiť. Pri druhom riešení nemožno počítať so zhodnotením usporených peňazí. Investovať do podielových alebo ETF fondov na 2-3 roky v žiadnom prípade neodporúčame kvôli príliš krátkemu horizontu a riziku straty. Tým pádom by ste potrebovali sporiť každý mesiac skutočne vysokú čiastku, aby ste napríklad o dva roky našetrili z nuly na 20 % ceny bývania. Avšak vaše bývanie by medzitým mohlo byť pokojne o tretinu drahšie.

Najlepším riešením je zobrať si hypotéku teraz a dofinancovať ju vlastnými úsporami alebo bezúročnou pôžičkou od rodiny či známych. Ako hovoria v Anglicku: „Get on the property ladder“, teda nakročte na „rebrík“ nehnuteľností hoci aj s menším a lacnejším bytom, ako ste pôvodne uvažovali. Ten však v budúcnosti môžete vymeniť za väčší a drahší a tak ďalej postupovať po „rebríku“ podľa toho, ako vám to dovolí vaša aktuálna finančná situácia.