Hodnota nehnuteľnosti rekordne zdražela každému, čím skôr treba zvýšiť poistnú sumu poistenia

Ceny nehnuteľností narástli koncom minulého roka o 22,1 %, čo bol najstrmší rast od roku 2008, tesne pred príchodom finančnej krízy. V súvislosti s prudkým rastom cien počas celého minulého roka sa intenzívne diskutuje o dosahoch na dostupnosť bývania. Bokom však ostáva otázka poistnej ochrany bývania. V tejto téme sme sa pozreli na to, čo rast cien znamená pre poistenie nehnuteľností a ako by sa majitelia domov a bytov mali chrániť.

Len pätina nehnuteľností je dostatočne poistne chránená

Na Slovensku neexistuje štatistika miery poistenosti domov a bytov. Poisťovne odhadujú, že približne 60 percent nehnuteľností na Slovensku je nepoistených. A to aj napriek vyše desaťročiu pomerne intenzívneho financovania kúpy bývania hypotékami, pri ktorých je poistenie nehnuteľnosti podmienkou. Zvyšných približne 40 percent nehnuteľností je do značnej miery podpoistených. „Ak sa pozrieme na to, do akej miery si majitelia bytov a domov chránia svoj majetok, je bilancia vyslovene neradostná. Odhadujem, že len menej ako pätina nehnuteľností je na Slovensku dostatočne poistne chránených, čiže majú zmluvu s nastavenou indexáciou alebo pravidelne zvyšujú poistnú sumu. To je vzhľadom na stále intenzívnejšie prírodné katastrofy, ako bolo napríklad tornádo na Morave, veľmi znepokojivé. Preto chcem apelovať na všetkých majiteľov domov a bytov, aby si svoj majetok chránili a čím skôr uzavreli poistenie nehnuteľnosti a domácnosti,“ komentuje situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Tridsaťpercentný nárast ceny bývania treba zohľadniť v poistke

Najmä medzi staršími majiteľmi domov sa ešte stále sa vyskytujú prípady poistných zmlúv spred roka 1989. Vo vtedajšej Slovenskej poisťovni sa domy poisťovali na typickú sumu 200-tisíc korún. Čo bola v tej dobe absolútne dostatočná poistná suma, je dnes zanedbateľná položka (konverzným kurzom približne 6 640 eur), ktorá majiteľa nijako nechráni.

Po problematické situácie však netreba zachádzať do dávnej minulosti. Minulý rok ceny nehnuteľností rekordne rástli o priemerných vyše 18 percent (od 1. kvartálu s 15,5 % rastom po 4. kvartál s 22,4 %). Rok predtým narástli ceny ročne o 12 percent. To znamená, že majitelia domov aj bytov by mali za posledné dva roky navýšiť poistnú zmluvu takmer o tretinu. „Ak sa pýtame ľudí, či si svoje poistenie nehnuteľnosti dávajú pravidelne skontrolovať a navyšujú si každoročne poistnú sumu, len málokto kývne hlavou. Väčšina je spokojná s tým, že má uzavreté poistenie nehnuteľnosti a nič s ním nerobia,“ hovorí Marián Búlik.

Preplatenie dvoch tretín škody namiesto celej

Tento prístup je jednoznačnou chybou. Pri škodách na dome či byte poisťovňa vždy vychádza z poistnej sumy, na ktorú je bývanie poistené. A z tejto sumy poisťovňa vypláca konkrétne percento podľa miery poškodenia. Ak je nehnuteľnosť poistená nedostatočne, hovoríme o podpoistení. „Ak majitelia posledné dva roky nezvyšovali poistnú sumu domu alebo bytu podľa rastu cien, majú nehnuteľnosť podpoistenú približne o tretinu. To znamená, že pri likvidácii každej poistnej udalosti sa poistné plnenie môže krátiť o tretinu. Inak povedané, ak by tornádo či záplava kompletne zničila rodinný dom, majiteľ dostane len dve tretiny jeho ceny. Za tieto peniaze si bude môcť kúpiť len o tretinu lacnejší dom. A to hovoríme len o posledných dvoch rokoch,“ vysvetľuje Marián Búlik z OVB.

Rozdiel v cene predstavuje pár eur ročne

Podľa finančného analytika Mariána Búlika je nepoistených alebo podpoistených odhadom 8 z 10 nehnuteľností na Slovensku. To znamená, že z vyše milióna domov a vyše dvoch miliónov bytov môže byť 2,4 milióna nehnuteľností bez dostatočnej ochrany. To je alarmujúce číslo.

Pritom rozdiel v cene poistenia pri dostatočne a nedostatočne chránenej nehnuteľnosti je voči hodnote samotnej stavby zanedbateľný. Modelový príklad: Poistenie domu a domácnosti s plochou 100 metrov štvorcových v okrese Zvolen a hodnotou 135-tisíc eur stojí 80 eur ročne. Ak sa poistná suma navýši o 30 percent (čiže navýšenie by „dobehlo“ zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti za roky 2020 a 2021) na sumu 175 500, poistná suma bude 103 eur. To je rozdiel len 23 eur za celý rok, čiže necelé dve eurá mesačne.

„Ak by napríklad záplava zničila celý dom, týchto 23 eur by majiteľovi prinieslo o 40-tisíc eur viac od poisťovne pri náhrade škody. To jasne ukazuje, že je zbytočný hazard nezvyšovať poistnú sumu a riskovať tým obrovské škody. Rozhodne majiteľom domov a bytov radím zbytočne sa nezahrávať s osudom a čím skôr navýšiť poistnú sumu, aby mohli pokojne spávať,“ radí Marián Búlik.

Indexácia poistnej sumy nemusí stačiť

Druhou možnosťou býva výber automatickej indexácie poistnej sumy pri uzavretí alebo revízii zmluvy. To znamená, že poistná suma sa každoročne zvyšuje o mieru zdraženia ceny stavebných materiálov a stavebných prác, ako aj o nárast indexov spotrebiteľských cien v domácnosti. Inak povedané, poistná suma každoročne narastie o infláciu. „Indexácia je určite lepšia než žiadna úprava poistnej sumy, ale v časoch silného zdražovania nehnuteľností nestačí. Jasne to vidieť na minuloročnom 18 % raste voči inflácii, ktorá za celý rok dosiahla priemerne 3,2 %,“ objasňuje Marián Búlik z OVB.

Vinkulované poistenie pri hypotéke treba tiež navyšovať

Na zvyšovanie poistnej sumy treba myslieť aj vtedy, keď ste si zobrali hypotéku a poistenie je vinkulované v prospech banky. V prvom rade má poistenie chrániť majiteľa bytu či domu. Ak je nehnuteľnosť podpoistená, ale presahuje zostatok hypotéky, banka pri totálnej škode neutrpí ani cent straty. „Vy však prídete o desiatky tisíc eur, ktoré vám budú chýbať pri kúpe nového bývania.Poistnú sumu domu či bytu sa dá zvýšiť podľa potreby aj počas splácania hypotéky. Naopak, chcem určite varovať pred v minulosti častou praktikou, ktorou je znižovanie poistnej sumy až na hranicu klesajúceho zostatku hypotéky. To je v dnešnej dobe rastúcich cien absolútny risk,“ hovorí M. Búlik.

Ako má vyzerať ideálne poistenie

Ideálna je kombinácia poistenia nehnuteľnosti voči živelným udalostiam, poistenia zariadenia domácnosti, zodpovednosti za škodu spojenú s užívaním nehnuteľnosti a zároveň s pripoistením nákladov na odstraňovanie škody. To všetko najlepšie na jednej zmluve.

Popri živelných udalostiach (najmä povodeň, záplava, požiar, víchrica/búrlivý vietor, krupobitie, atmosférické zrážky, zosuv pôdy, zemetrasenie) je dôležité mať poistené aj ďalšie riziká, ktoré ohrozujú vybavenie domácnosti. To znamená najmä krádež, vandalizmus, únik vody a skrat. Zodpovednosť za škodu kryje nielen škody na majetku a zdraví ľudí, na ktorých napríklad padne ľad zo strechy, ale tiež rozbitie skla u suseda pri prekopnutí lopty cez plot, poškrabanie cudzieho auta psom či zničenie notebooku dieťaťom na návšteve. Dôležité je aj pripoistenie nákladov na odstraňovanie škody. Zíde sa napríklad pri záplave či povodni pri odstraňovaní blata a vysúšaní domu.