Finančný analytik radí, ako na hypotéky

Nie je ľahké zorientovať sa vo svete hypoték. Našťastie s tým dokáže poradiť skúsený finančný sprostredkovateľ, akým je aj finančný analytik OVB Marián Búlik. V podcaste Osobné financie od OVB odpovedá na časté otázky o hypotékach, či už sa týkajú vlastného bývania alebo investícií.

Vypočujte si podcast o osobných financiách na tému Bývanie.

Hnacím motorom veľkého dopytu po hypotékach na Slovensku je túžba vlastniť nehnuteľnosti a mať vlastné bývanie. V posledných rokoch to však podporujú aj relatívne lacné hypotéky. „Najvýhodnejším riešením bývania v súčasnosti je využiť mimoriadne lacné peniaze, ktoré nám banky ponúkajú,“ hovorí Marián Búlik. Dnes je možné požičať si s úrokmi pod 1 % v takmer všetkých bankách. Na druhej strane ceny nehnuteľností rastú do neba už od finančnej a hypotekárnej krízy v rokoch 2007 - 2008. 

Nevyrieši to požičať si viac? 

Národná banka Slovenska (NBS) v posledných rokoch sprísnila podmienky poskytovania hypoték. Ľudia preto narážajú na isté limity. Pri hypotéke sa stretávame najmä s troma obmedzeniami:

1. Koľko nám musí ostať finančná rezerva z platu - iba zvyšok môžeme použiť na splátky úverov.
2. Koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti si možno požičať - dnes maximálne 80 %, výnimočne 90 % pri vyššej úrokovej sadzbe.
3. Koľko si so svojím platom môžeme celkovo napožičiavať - maximum pri všetkých úveroch je 8-násobok ročného platu.

Treba dávať pozor, aby sme to neprehnali, vysvetľuje Marián Búlik: „Mám dávať pozor na to, aby moje vlastné bývanie nebol v budúcnosti môj najväčší majetok a na nič iné mi nezostanú financie.“ Zo začiatku je potrebné odhadnúť voči našim príjmom, koľko môžeme dať do bývania, aby nám ostalo aj na ďalšie veci, napríklad na dôchodok.

Kedy je ideálny čas zaobstarať si vlastné bývanie?

Marián Búlik radí zaobstarať si vlastné bývanie čím skôr, najmä, ak bývame v podnájme. Rovnako aj v prípade väčšieho bývania pre rozrastajúcu sa rodinu. Z dlhodobého hľadiska nemá zmysel platiť vysoký nájom. 

Riešiť vlastné bývanie finančný analytik odporúča len vtedy, keď nám to finančne vychádza. So zhodnotením tohto stavu pomôže finančný odborník. Ten dokáže poradiť aj s tým, kde a aký byt si s našimi financiami môžeme dovoliť. 

Môže byť hypotéka aj výhodná?

Ľudia sa často boja úverov, no každý úver môže byť výhodný, ak ho správne využijeme. Úverov sa vôbec netreba báť, ak to máme správne nastavené a premyslené. Okrem vlastného bývania na nich môžeme zarábať formou investičného bytu alebo garážového státia na prenájom.

Ak je úroková sadzba nižšia ako miera inflácie, môže byť pre nás dokonca výhodné požičať si a rozumne peniaze investovať do nehnuteľnosti a pod. Najlepšie je fixovať si úver s takouto výhodnou sadzbou na čo najdlhšie obdobie, ideálne až na 10 rokov, ak je to možné, radí finančný analytik.

Je lepšie splatiť hypotéku rýchlo alebo pomaly?

„Ja by som sa nezdráhal splácať svoju hypotéku možno až do 100 rokov,“ hovorí Marián Búlik. Samozrejme, na také dlhé obdobie banky peniaze nepožičiavajú. Ale prečo by to bolo výhodné? Ak si môžeme mimoriadne lacno požičať peniaze, má zmysel vracať ich čo najpomalšie, pretože počas toho obdobia ich môžeme využiť. 

„Ak viem natiahnuť hypotéku minimálne na 30 rokov, tak to urobím, aby som mal splátku čo najnižšiu, čiže aby som mal aj každomesačný kameň na krku čo najmenší, ale zároveň aby mi každý mesiac ostali čo najväčšie prebytky. A tie mám kumulovať, sporiť, investovať a budovať majetok,“ vysvetľuje finančný analytik. V takomto prípade môžeme mať väčšiu slobodu v rozhodovaní, čo spraviť, aj keď v budúcnosti úroky vzrastú - napríklad splatiť hypotéku do niekoľkých rokov cez mimoriadne splátky z peňazí, ktoré sme takto kumulovali.

Na základe čoho si vybrať banku?

Ľudia najčastejšie riešia otázku úroku, to však nie je základná otázka. Dôležitejšie je správne to nastaviť a vymyslieť, hovorí skúsený finančný sprostredkovateľ. Práve na finančnom sprostredkovateľovi je vyhodnotenie toho, z ktorej banky je najlepšie zobrať úver. 

Jedným z prístupov je riadiť sa len úrokom. Pri výbere by sme sa však mali by sme mali myslieť aj na ostatné parametre hypotéky - aký úrok pri akej fixácii môžeme dosiahnuť, aké poplatky treba zaplatiť, či je povinné poistenie úveru, či ako VIP klienti môžeme v budúcnosti dosiahnuť zmeny zmluvy bez poplatkov, aká je pozícia banky na trhu a pod. Až keď dáme dokopy všetky tieto parametre, zistíme, kde je hypotéka najlepšia pre nás.

Čo je to RPMN?

Ide o ročnú percentuálnu mieru nákladov, teda sumu všetkých nákladov, ktoré nás úver stojí. Sledovať ho malo väčší význam v minulosti, keď si banky zvykli uplatňovať rôzne poplatky. Dnes je však RPMN veľmi blízko skutočnej úrokovej sadzbe. Zaujímať by vás malo hlavne to, čo všetko RPMN v konkrétnej banke zahŕňa. 

Úlohou sprostredkovateľa nie je len zájsť s klientom do banky, ale dokázať kvalifikovane poradiť pri výbere produktu. Mal by tiež vedieť prerátať, čo je pre klienta najvýhodnejšie a ako dokáže ušetriť svoje peniaze, napríklad pri zvolení vhodnej fixácie, refinancovaní úveru alebo žiadosti o zníženie úrokov.

Aké sú možnosti dofinancovania hypotéky?

„Najlepším spôsobom, ako dofinancovať kúpu nehnuteľnosti, je využiť vlastné zdroje. Ideálne, ak sa dajú nájsť v rodine zdroje, ktoré si môžeme bezúročne požičať,“ odporúča Marián Búlik. Požičať si ďalšie peniaze v banke nemusí byť také výhodné, najmä pri vysokej úrokovej miere. No finančný analytik neodporúča požičiavať si cez nebankové subjekty s vysokými úrokmi a nevýhodnými podmienkami. 

V prípade potreby je ideálne využiť produkt s priaznivým úrokom a s čo najdlhšou splatnosťou, aby sme mali čo najmenšiu mesačnú splátku, čo najmenší „kameň na krku“ a ostávali nám čo najväčšie prebytky, ktoré môžeme kumulovať. 

Najdlhšiu splatnosť ponúkajú stavebné úvery alebo medziúvery, ktoré ako prvú voľbu odporúča skúsený sprostredkovateľ svojim klientom ako dofinancovanie hypotéky. Druhou voľbou sú spotrebné úvery, ktoré majú porovnateľné úroky, ale kratšiu splatnosť. Pri nich však splátka úveru môže byť pomerne vysoká, až porovnateľná so splátkou samotnej hypotéky. 

Čo robiť, keď nám splácanie zrazu nevychádza?

Každý môže prísť o príjem alebo zažiť nečakanú udalosť, pre ktorú má ťažkosti so splácaním hypotéky. Je dôležité si uvedomiť, že na takúto situáciu sa dokážeme pripraviť práve spomínaným kumulovaním majetku a vytváraním rezerv. „V tom tkvie tá finančná istota, že keď príde obdobie, keď nebudem mať príjem, z tých rezerv to všetko zatiahnem,“ vraví Marián Búlik. Pomôcť môže aj životné poistenie, ktoré kryje najdramatickejšie udalosti v živote a v rodine.

Oplatí sa kúpiť byt ako investícia?

Z ceny bytu, splátky hypotéky, úročenia, výšky nájmu a ďalších parametrov sa dá spraviť výpočet tzv. rendity, teda výnosnosti, ako aj rizík. Pri rastúcich cenách nájmov, ktoré investorom vyhovujú, sa to môže javiť ako výhodné najmä vo väčších mestách a v Bratislave. Nie je to však pre každého a treba zvážiť aj riziká, ako napríklad výpadok nájomníka a s ním spojené splácanie hypotéky z vlastných zdrojov alebo opravy a rekonštrukcie.

Kúpiť radšej nový byt alebo starší byt?

„Ako investor musím rozmýšľať nielen o tom, akú hodnotu bude mať majetok teraz, ale aj akú zostatkovú hodnotu bude mať po určitom období,“ radí finančný analytik. Je teda rozdiel kúpiť si starý byt v nezateplenom a rozpadajúcom sa paneláku a starý byt v tehlovom dome v dobrej lokalite, ktorý ešte bez väčších problémov vydrží desaťročia.

Inak je novostavba dobrou voľbou. No matematicky sa najlepšie javí kúpiť novostavbu ešte na papieri, pretože keď ju o dva roky postavia, už vtedy bude mať o 10 - 15 % vyššiu hodnotu. 

Čo je to reverzná hypotéka?

Reverznú hypotéku zatiaľ na Slovensku nemáme, no v blízkej budúcnosti sa môže stať realitou aj u nás. „Keď vlastním dom a blížim sa do dôchodku, tak ten dom založím banke. Dá mi na ruku 100-tisíc eur, z ktorých budem žiť, a keď dožijem, nehnuteľnosť bude patriť banke,“ vysvetľuje jej princíp Marián Búlik. Je však otázne, nakoľko to bude skutočne výhodné, preto sa nič nemení na tom, že najlepší prístup je nasporiť si na vlastný dôchodok.

 „Mnoho Slovákov považuje nehnuteľnosti za ideálnu cestu, ako investovať svoje peniaze, aj do budúcnosti, aj na dôchodok, aj pre dosiahnutie finančnej nezávislosti. Robia chybu v tom, že ju najčastejšie považujú za jedinú ideálnu cestu, pričom ideálnou cestou, ako budovať majetok dlhodobo, a aj smerom na dôchodok, je diverzifikovať, teda rozložiť portfólio majetku. Môžem mať časť majetku v nehnuteľnostiach, ale druhú časť majetku by som mal mať na finančných trhoch, aby som mal z každého rožka troška,“ uzatvára Marián Bulík.

Vypočujte si celý podcast.