Ceny bytov tak skoro neklesnú. Po júli môžu mať nízkopríjmoví žiadatelia problém získať úver

Práve naopak, na trhu stále existuje priestor pre rast cien, aj keď pravdepodobne mierne pomalším tempom ako dnes. Pre ľudí plánujúcich nové bývanie to znamená,  že namiesto čakania na pokles cien potrebujú zmeniť prístup. Aké majú možnosti?

Byty prekonali rekord, v európskom porovnaní však nerástli extra rýchlo

Ceny bytov na Slovensku za posledné tri roky vzrástli priemerne o 20 % (Eurostat), čím len mierne predbehli európsky priemer (18 %). Naopak, na Slovensku sme na tom lepšie ako Česko (31 % nárast) či Maďarsko (21 %), kde sa bývanie stáva rýchlejšie ťažko dostupným tovarom. »Aj keď je tomu ťažko uveriť, tempo rastu cien bývania na Slovensku nie je v medzinárodnom porovnaní vysoké. Ak zoberieme do úvahy výrazne drahšie stavebné materiály a najmä vyššiu cenu práce, je nezmysel čakať pokles cien v blízkom čase,« analyzuje situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Toto konštatovanie podporuje aj kompozitný index NBS, ktorý cenový vývoj bývania hodnotí pod hranicou rizika a ďaleko od realitnej bubliny v roku 2008.

2008 vs. 2019: Bývanie je zásadne dostupnejšie

Rozdiel v situácii je obrovský: úroky hypoték sú dnes na rekordne nízkej úrovni (1,35 % p.a.) o dve tretiny nižšie ako pred dekádou, zároveň priemerná mzda narástla o 40 percent (723 € vs. 1013 €). Táto kombinácia priniesla lepšiu dostupnosť bývania napriek rekordným cenám. Príklad z Bratislavy: Bratislavčan si na trojizbový byt v roku 2008 potreboval odkladať celý plat takmer 19 rokov, zatiaľ čo dnes mu stačí len necelých 13 rokov (pritom cena trojizbového bytu s plochou 100 m2 narástla z 201 na 205-tisíc eur).  »Národná banka cielene znižuje dostupnosť pre rizikovejšie skupiny obmedzením maximálnej výšky úveru. Výnimku namiesto 20 percent žiadateľov v lete 2018 získa od tohtoročného júla už len päť percent klientov nad 35 rokov a rovnaké percento mladých žiadateľov. Tento dátum môže domácnostiam s nižším príjmom zásadne skomplikovať cestu k bývaniu,« hovorí M. Búlik.

Štyri možnosti dofinancovania

Pre ľudí z rizikovej skupiny – predovšetkým mladí singles a páry na začiatku kariéry v krajských mestách a takisto rozvedený rodič s dieťaťom – nemá zmysel so žiadosťou o úver čakať do leta. Lepšou voľbou je podpísať úverovú zmluvu čím skôr a využiť ďalších 6 mesiacov na hľadanie vhodnej nehnuteľnosti. Problémom je však dofinancovanie ceny bytu nad 70-percentnú hypotéku, ktorá je aktuálne úrokovo najvýhodnejšia. Tu existuje len obmedzený počet možností:

1. Založenie rodičovského bývania – po splatení časti úveru je možné rodičovské bývanie vyňať z bankovej zábezpeky
2. Spoludlžník – vďaka spoludlžníkovi banka môže zvýšiť požičanú sumu alebo znížiť úrok, čo môže vyriešiť problém s dofinancovaním
3. Vysoký jednorazový vklad do stavebného sporeniaa čerpanie úveru – ideálne je využiť existujúcu, staršiu zmluvu stavebného sporenia, zvýšiť cieľovú sumu a vložiť taký jednorazový vklad, ktorý umožní sporiteľni poskytnúť stavebný úver

Štvrtá možnosť sa výrazne využíva, aj keď je veľmi riziková - spotrebný úver. »Spotrebný úver je najdrahšie riešenie. Poskytnuté úvery majú priemerný úrok vyše 8 percent a splatnosť maximálne 8 rokov. Keď človek stratí prácu, je to práve spotrebák s vysokou splátkou, ktorý ho môže pripraviť o strechu nad hlavou. Ak človek nemá inú možnosť, treba aspoň hľadať najnižší možný úrok. Na trhu sa našťastie vyskytujú spotrebné úvery s úrokom od 2,9 percent. Avšak využiť ich môžete len v tom prípade, ak sú vám bankou schválené spolu s hypotékou. Bohužiaľ, takto lacné spotrebné úvery sú dostupné len klientom s vyššou bonitou,« približuje situáciu Marián Búlik.

Zmeny od júla: menej výnimiek, menej vysokých úverov

Ďalší vývoj cien bývania závisí od dvoch faktorov: od dopytu a od stavu ekonomiky. Samozrejme, oba spolu úzko súvisia. Kým totiž ľudia majú stabilnú prácu a ich plat rastie, sú ochotní zadlžovať sa kvôli bývaniu a udržiavajú vysoký dopyt špeciálne po bytoch. Dnes je počet ľudí, ktorí chcú svoje vlastné bývanie alebo chcú vymeniť starý byt za novostavbu, stále vysoký. Dokladujú to čísla nových hypoték za marec 2019. Banky poskytli nové úvery za 793-miliónov eur, čo je nový rekord po posledných opatreniach NBS v júli 2018, ktoré mali za cieľ znížiť apetít ľudí na úvery. »Ako ukazuje tento rekord, zatiaľ obmedzenie úplne nezabralo a dopyt ľudí po bývaní je obrovský. Odborníci však očakávajú zmenu od júla, kedy klesne počet výnimiek a zároveň klesne počet vysokých hypoték,« vysvetľuje Marián Búlik z OVB.

V júli minulého roka obmedzila NBS maximálnu výšku všetkých úverov, ktoré si môže človeka nabrať v banke, na 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. Avšak povolila 20 % výnimiek, ktorým banky mohli odsúhlasiť vyšší úver bez limitu. Počet výnimiek sa však stále znižuje a od júla 2019 bude len 5 % pre mladých ľudí do 35 rokov (s limitom do 9-násobku príjmu) a 5 % pre zvyšných starších klientov (bez obmedzenia výšky). Takisto sa ešte viac obmedzí podiel hypoték v rozmedzí 80 až 90 % ceny bytu. Štandardom je aktuálne hypotéka do 80 % a túto hranicu dnes môže presiahnuť štvrtina úverov. Od júla to bude už len pätina, čiže len každý piaty úver. »Smerodatné pre vývoj cien bytov budú septembrové čísla, keďže leto býva tradične v predaji bytov slabšie. Je však málo pravdepodobné, že by nastal taký prepad hypoték, ktorý by zastavil rastúce ceny bytov alebo nebodaj viedol k poklesu cien,« prognózuje M. Búlik.