Čaká vás nárast splátky hypotéky? Netreba sa báť, poradíme vám, ako to zvládnete

Politici strašia tisíckami ľudí na ulici, ktorí nezvládnu splácať hypotéku po zvýšení úrokov. Netreba sa však báť, takto dramatické to nebude. Napriek tomu každý z vás, komu končí fixácia hypotéky v najbližších troch rokoch, musí počítať so zvýšení splátky.

Rast úrokov (pravdepodobne) už končí

Ako to vlastne vyzerá s vývojom úrokových sadzieb hypoték na najbližšie obdobie? V júli dosiahla priemerná sadzba pri refixovaných úveroch na bývanie 3,59 %. V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom nastal prvýkrát po 1,5 roku pokles (aj keď len drobný z 3,60 %). Tento signál je však mimoriadne dôležitý. Prečo? Ukazuje, že aktuálna séria zvyšovaní úrokových sadzieb, ktorú sme zažívali od januára 2022, sa pomaly chýli ku koncu. Aj keď nemáme vešteckú guľu a nepoznáme budúcnosť, vidíme na trhu viacero signálov indikujúcich blížiace sa ukončenie zdražovania úverov. Napríklad viacero bánk začalo aktívne oslovovať klientov s končiacou fixáciou v tomto a v budúcom roku a ponúkať im výhodnejšiu sadzbu, ak sa rozhodnú v banke zostať. Toto všetko sa deje napriek tomu, že Európska centrálna banka len pred pár dňami opäť zvýšila svoje sadzby (a po takomto kroku v minulosti vždy prišlo k nárastu sadzieb).

Čo to znamená pre ľudí s hypotékou? Aj keď sadzby do konca roka zostanú stabilizované či vzrastú iba skutočne mierne o jednu-dve desatiny percentuálneho bodu, pokles sadzieb rozhodne nie je v dohľade. Dôvod je jednoduchý: celoeurópska inflácia neklesá k cieľovej úrovni 2 % a Európska centrálna banka nemá dôvod začať v blízkom čase znižovať sadzby. Práve naopak, súčasná situácia skôr nahráva udržaniu dnešnej úrovne sadzieb počas celého budúceho roka. Inak povedané, ak vás čaká refixácia v najbližších troch rokoch, bude sa vaša nová sadzba pohybovať niekde na aktuálnej úrovni. Tým pádom si viete v ktorejkoľvek hypotekárnej kalkulačke vypočítať, o koľko sa približne navýši vaša splátka alebo sa s tým obráťte na svojho sprostredkovateľa.

Pýtajte sa v predstihu na podmienky vo vlastnej banke

Banky si dnes vážia každého hypotekárneho dlžníka. Trh sa totiž prepadol o tretinu oproti dlhodobému priemeru a v porovnaní s jarou 2022 je slabší o vyše dve tretiny. A keďže banky primárne žijú z poskytovania úverov, snažia sa predovšetkým udržať si existujúcich klientov. To znamená, že v prvom rade chcú zabrániť tomu, aby ste svoj úver refinancovali do inej banky, ktorá vám dá lepšie podmienky.

Váš prvý krok by teda mal smerovať do vlastnej banky s otázkou, aké podmienky vám ponúknu, ak by ste sa rozhodli zostať splácať svoj úver na bývanie u nich. Bez ohľadu na to, či vám fixácia končí o 3, 6 alebo viac mesiacov, môžete ísť pokojne do banky aj hneď. Na slovenskom trhu totiž existuje banka, ktorá umožňuje refinancovať úver v predstihu až 18 mesiacov pred koncom fixácie. Ak teda prídete do svojej banky aj v takomto predstihu, musia vás brať vážne, pretože skutočne môžete prakticky preniesť svoj úver inam.

S ponukou od vlastnej banky potom môžete pokojne obehnúť ďalšie banky a vypýtať si ponuky od nich. Lepšie však urobíte, ak oslovíte finančného sprostredkovateľa, ktorý to urobí za vás a predstaví vám vaše možnosti. Odborník vám povie, kto vám ponúka najnižší úrok a najlepšie podmienky a v akom predstihu môžete svoj úver preniesť do inej banky. Na základe týchto informácií sa rozhodnete, čo urobíte.

Ako sa pripraviť na vyššiu splátku: simulujte nové splácanie, šetrite na výdavkoch

Keďže dnes viete približne odhadnúť, ako sa zvýši vaša splátka, viete sa na nárast pripraviť. Najlepší spôsob je začať si na samostatný sporiaci účet odkladať hneď po výplate sumu, o ktorú sa vám zvýši budúca splátka. Takto si budete „trénovať“ fungovanie s vyššou splátkou a zároveň si vytvoríte finančnú rezervu, ktorá sa vám môže zísť. Napríklad, ak budete neskôr potrebovať kúpiť náhradu za náhle pokazený spotrebič. Dôležité je na tieto peniaze nesiahať.

Ak vám rodinný rozpočet pri „tréningu vyššej splátky“ nebude vychádzať, máte dve možnosti: buď zvýšiť svoj príjem (vypýtať si zvýšenie platu alebo si nájsť novú, lepšie platenú prácu či podnikanie) alebo znížiť výdavky. Zo skúsenosti sa v každom rodinnom rozpočte nájde priestor na šetrenie. Začať môžete menšími nákupmi a redukciou drahých potravín, ktoré skončia v koši, a nakupovaním podľa letákov a so zoznamom, ktorý redukuje (zväčša drahé) spontánne nákupy. Ďalšie úspory vie priniesť prestup z auta do autobusu či vlaku pri dochádzaní do práce alebo školy. V neposlednom rade je treba zbaviť sa zbytočných bankových účtov, ktoré nepotrebujete, a nechať si skontrolovať poistné zmluvy. Finančný sprostredkovateľ vie identifikovať duplicitné poistenia či nahradiť staré poistenie novou, výhodnejšou zmluvou (samozrejme, to neznamená nahradiť každú staršiu zmluvu novou – odborník vie odporučiť, v ktorých prípadoch áno a v ktorých nie).

Dočasný odklad nič nerieši, lepším krokom je predaj

Ak by predchádzajúce opatrenia nezafungovali, môžete si nechať znížiť splátku predĺžením splatnosti úveru. Na Slovensku sú banky, ktoré umožňujú splácať úver až 40 rokov. Ak sa napríklad splatnosť 100-tisícovej hypotéky predĺži z bežných 20 až na 40 rokov, splátka klesne takmer o tretinu. To je zásadný rozdiel v momente, kedy vám to v rozpočte tesne nevychádza. Prirodzene, tento krok úver celkovo predraží, avšak ako riešenie akútnej situácie je absolútne v poriadku. A akonáhle sa vám zvýši príjem a budete vedieť splácať viac, môžete si splatnosť opäť skrátiť, či prípadne využívať možnosť mimoriadnych splátok. Od septembra 2023 sa dá každý rok bezplatne splatiť až 30 % z celého úveru mimoriadnymi splátkami.

Ďalšie možnosti, ako riešiť splátky, sú už zložitejšie. Banky umožňujú dočasne, na pár mesiacov, odložiť splácanie úveru alebo splácať len úroky. Tento krok však nič nerieši, keďže po skončení odkladu bude splátka rovnako vysoká a úver sa navyše predraží o odložené splátky. Ak sa všetky možnosti vyčerpajú, zostáva ešte jedna: v koordinácii s bankou predať svoje bývanie a kúpiť si menšie a lacnejšie. Tento krok – akokoľvek bolestivý – je rozhodne lepší ako prestať splácať úver. Tieto prípady totiž po niekoľkých mesiacoch končia dražbou a veľkým problémom: ocitnete sa bez bývania len s časťou ceny pôvodného bytu zníženým o dlžnú sumu, rôzne poplatky a pokuty.

Skúsme si to zhrnúť: Blížiace sa zvýšenie úroku vašej hypotéky nie je dôvod na obavy. Ak sa naň pripravíte, nič vás nezaskočí a situáciu určite zvládnete. A ak s tým potrebujete poradiť, obráťte sa na niektorého z finančných sprostredkovateľov OVB vo svojom okolí. Spolu to zvládneme!